EL MERCADO DE L A VIVIENDA EN NAVARRA? DESPLOME O ESTABILIDAD?

EL MERCADO DE L A VIVIENDA EN NAVARRA? DESPLOME O ESTABILIDAD?

Otro análisis es posible

No hay estadística que se precie que torturada y sometida a un interrogatorio de cuarto grado, no acabe diciendo lo que quieras oír. Me refiero a la última estadística que a presentado el INE sobre Transmisiones de derechos de la propiedad.

El titular del “Diario de Navarra” en su versión digital dice EL 21/4/09: “El desplome en la compraventa de viviendas se modera levemente en febrero hasta el 37,5%”. Pues bien, donde el periodista, y la gente ve un desplome, yo empiezo a ver cierta estabilidad del mercado de la vivienda de obra nueva y libre en Navarra. De las estadísticas del INE, las compraventas de viviendas en Navarra pude reflejar ya que el punto de inflexión lo hemos pasado o ya estamos muy cerca.

Todo depende de contra que comparamos las cifras del último mes. Si comparamos contra medias mensuales del año 2007 y 2008, con los datos de la burbuja, con tiempos que ya no volverán, pues si tiene razón es un desplome. Pero hay otro análisis posible, y es intentar ver la realidad, cual es la situación actual, de hoy y que nos puede venir mañana, y lo comparamos con la evolución de los últimos meses, y el resultado es otro muy diferente, el dsplome se produjo el año pasado y hoy estamos en una cierta estabilidad. El análisis macro ya esta hecho y resulta cansino oírlo: la burbuja inmobiliaria estallo en el 2007 y 2008, nos hundimos, desplome, y qué vamos hacer compararnos todos los meses con esos tiempos, con esas transacciones que ya no volverán? O fijarnos en el día a día, donde se puede vislumbrar que se esta tocando suelo, que los descensos ya no son tan acusados, y que algunas de tipología de las viviendas reflejan incrementos respecto al mes anterior. Hay que esperar a este verano si se confirma esta suelo, o si bajamos un escalón mas.

El INE toma los datos de todos los Registros de la Propiedad Urbana, lo que son trasmisiones de derechos de propiedad. Por lo tanto una estadística agregada, que para sacar conclusiones, hay que desagregar y descender a los detalles. A mi lo que me interesa son las viviendas, no la trasmisión de fincas, donde se agregan: locales, huertas, naves industriales, fincas rusticas, compraventas, usufructos, herencias,…). Si quiero saber en que momento del ciclo de la vivienda residencial libre estamos hay que ir a las tablas de “ETDP 5. Compra venta de viviendas, según régimen y estado”.

En concreto en la vivienda usada en Navarra, los mínimos de transacciones se produjo en el mes de marzo del 2008 con 129 compraventas, desde entonces las compraventas están estabilizadas en una media de 150-170 vivienda mensuales.

En El caso de vivienda nueva, (y siempre en Navarra) el mínimo de transacciones inmobiliarias se produjo el pasado mes de octubre del 2008, desde entonces se ha estabilizado en una horquilla de 250-290 viviendas mensuales, frente a las casi 800 que se vendían a principios del 2007, es bajar.

Si asumimos la hipótesis de que todas las compraventas de vivienda protegida son vivienda nueva y no se producen compraventas de vivienda protegida de segunda mano o usada, nos podríamos restar de las viviendas nuevas las de VPO, y quedarnos con el dato de las “viviendas libres y nuevas”. Podemos observar que después de la tempestad del año 2007 y 2008, con un descenso en picado, las ventas se están estabilizando entrono a una horquilla de 210-230 viviendas mensuales.

De ser así, de que estemos ya en el punto de inflexión, y este se ha quedado en un tercio de lo que se vendía, el mercado se ha reducido en un 67%, y así se va a quedar si no hay medidas o nuevas circunstancias que dinamicen el mercado de la vivienda. Supondría que a este ritmo vamos a tener stock de viviendas para rato. Otro día intentaremos estimar cuanto tiempo nos va a costar digerir todas las viviendas construidas durante y finales de la burbuja y que están, siguen y seguirán sin vender.

Datos del INE